解读购房合同第24条：不可抗力

第二十四条 不可抗力

　　因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。

　　【解读】依据《民法通则》的规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，具有突发性、不可预见性及不可抗拒性的特点，如地震、火灾、水灾、瘟疫、战争、暴乱等。

　　出现不可抗力往往会导致开发商延期交房，但是具体的事件是否构成不可抗力，需要具体情况具体分析，不能一概而论。一般情况下，诸如地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害最符合“不可抗力”的特征，属于“不可抗力”。但是在实践当中，往往发生更加复杂的情况，例如，政府行政机关在购房合同履行期间内制定新的行政法规、规章、行政命令以及政策性文件等规范性文件，为市政规划、抢险抗灾需要等采取的措施。对于这类政府行为，在其效力范围内，任何有关单位和个人都必须无条件执行，不可抗拒。因此而造成购房合同不能履行的，可以认定为“不可抗力”。但是如果行政机关基于法律法规的授权，针对合同双方特定的人或事件做出的具体的处理决定，因此而造成合同不能履行的，则不属于“不可抗力”，违约方应当承担相应的法律责任。即便该具体行政行为是错误的，违约方也要承担相应的法律责任，其损失可以通过其他途径使行政机关予以赔偿。

　　然而，并非发生了不可抗力的事件并造成合同不能履行就可以免除责任。虽然《商品房买卖合同》没有就不可抗力的内容、范围、认定程序等作出具体的规定，但是《合同法》第118条规定：“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”也就是说发生不可抗力事件后开发商要承担以下三项义务：

　　1、告知义务，当不可抗力及其他免责的条件出现时，有义务及时通告购房者，以使买房人采取有效措施，避免或减少损失； 2、积极补救义务，即有义务采取一切可能的有效措施，尽量避免或减少损失；3、举证义务，开发商提出免责的，有义务举证，作为其免责的证据，否则，一旦双方因此发生了争执，提出免责的一方又不能举证时，就要承担相应的法律责任。

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